Uitgeklede hypotheek zet woningbezitter in de kou

Uitgeklede hypotheek zet woningbezitter in de kou van Nationale Hypotheek Vergelijker

Door: Nationale Hypotheek Vergelijker  05-06-2007
Trefwoorden: Hypotheekadviseur, Laagste Hypotheek Rente, Budget Hypotheek

De strijd in de hypotheekmarkt wordt voornamelijk uitgevochten op rentepercentage. Wie boven aan de rentevergelijkingen staat en dus de laagste rente biedt, kan zich verheugen op grote aandacht (potentiële) huizenbezitters. „In de strijd om de laagste rente doen hypotheekverstrekkers er alles aan om hun tarief zo laag mogelijk te krijgen”, zegt Harrie-Jan van Nunen, hypotheekadviseur van het jaar 2006 en directeur van De Financiële Makelaar.

Daarbij schromen de aanbieders niet om de voorwaarden van hun goedkoopste hypotheek flink uit te kleden. Zo blijft een basaal product over waar de verstrekker weinig werk aan heeft, maar wat de mogelijkheden voor de woningbezitter aanzienlijk beperkt ten opzichte van de normale, duurdere hypotheken.

Beperkt

„In ruil voor lagere rente worden de voorwaarden beperkt”, weet Van Nunen, die ook columnist is op onze website. „Een aantal beperkingen is redelijk overzichtelijk voor de consument, bijvoorbeeld de bepaling dat je binnen twee maanden de hypotheekakte moet laten passeren. Of dat de offerterente de daadwerkelijke rente is. Mocht de rente voordat de akte passeert bij de notaris dalen, dan profiteer je daar niet van.”

Een andere overzichtelijke beperking van de voorwaarden is het in rekening brengen van kosten voor een bouwdepot. „Dan weet je als consument duidelijk waar je aan toe bent. En je hebt er geen last van als je geen bouwdepot nodig hebt.”

Een minder overzichtelijke voorwaarde is het verplicht afsluiten van een bijproduct om korting te krijgen, zoals verzekeringen. Ook schermen banken nogal eens met een korting van een tiende procent wanneer alle bankzaken bij de hypotheekverstrekker worden ondergebracht. „Het is weliswaar niet verplicht om dat te doen”, stelt Van Nunen, „maar de consument wil de extra korting niet laten liggen, daar spelen sommige bankadviseurs fijntjes op in.”

Onduidelijk

Het probleem is dat het vaak onduidelijk is hoe lang de klant profiteert van de korting. Dikwijls geldt deze alleen gedurende de eerste renteperiode, waarna de hogere standaardrente wordt berekend. Dit speelt ook bij de zogeheten venstertarieven, waarbij louter nieuwe klanten een korting krijgen op hun hypotheek. „De klant wordt binnengehaald met het gunstige tarief, maar hoeveel hij na afloop van de rentevaste periode moet betalen is onduidelijk, terwijl hij wel aan de bijproducten blijft vastzitten.”

Echt gevaarlijk wordt het bij voorwaarden die op het eerste gezicht niet ongunstig lijken, maar dat voor de huizenbezitter wel degelijk kunnen zijn. Bij de nieuwste varianten van voordeelhypotheken krijgt de klant de keuze om bepaalde voorwaarden wel of niet van toepassing te laten zijn. Eén van die voorwaarden is de verplichting om gedurende de gehele rentevaste periode de hypotheek aan te houden. Wanneer de hypotheek eerder wordt stopgezet, moet een hoge boete worden betaald.

Wie na een aantal jaar verhuist, gemiddeld doen we dat eens in de zeven jaar, moet de hypotheek dus meenemen naar de volgende woning. Dat klinkt misschien niet zo onaantrekkelijk, want wie wil er nu niet zijn maandlasten tien jaar lang - of langer - op een laag niveau vastzetten?

Van Nunen wijst er op dat mensen zich moeten bedenken wat er in die tien jaar kan gebeuren. „Stel, je neemt vandaag een hypotheek met je partner. Na vijf jaar besluit je te gaan verhuizen. Je wilt de hypotheek meenemen naar je nieuwe woning, want dat ben je op grond van de hypotheekvoorwaarden verplicht. Maar inmiddels ben je zelfstandig ondernemer geworden, of je bent minder gaan werken, het inkomen van je partner is weggevallen of je bent gescheiden. De bank zou dan de hypotheekverstrekking kunnen weigeren omdat ze vinden dat je te weinig inkomen hebt. Of omdat ze geen ondernemers financieren. Dan heb je in het ergste geval én geen huis, én geen hypotheek, maar wel een hoge boete die je moet betalen. En dat allemaal omdat je een paar jaar geleden viel voor de laagste rente. Die betaal je zo dubbel terug.”

Door de gestegen huizenprijzen en de hoge eisen die mensen stellen, kunnen huizenkopers vaak niet anders dan akkoord gaan met de ongunstige voorwaarden: alleen wanneer ze de hypotheek met het laagste rentepercentage nemen, kunnen ze hun droomhuis kopen met acceptabele maandlasten. Naar de toekomst wordt dan zelden gekeken.

Simpel en goedkoop

Onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH) wijst uit dat pakweg de helft van de verstrekkers een hypotheek in het assortiment heeft met uitgeklede voorwaarden, in ruil voor een lagere rente. Dat aandeel zal volgens VEH alleen maar toenemen. „De laatste jaren hebben buitenlandse hypotheekverstrekkers de markt opengebroken met hele simpele en goedkope producten”, vertelt woordvoerder Hans André de la Porte. „Daarmee hebben ze een beweging op gang gezet: banken en verzekeraars onderzoeken hoe hun hypotheken simpeler kunnen. Ze gaan daarmee terug naar de basis, het uitlenen van een zak met geld. Voor alle extra’s moet je betalen. Dat heeft een groot voordeel voor de consument, die kan de geldlening zo beter vergelijken.”

Daar zit nu net de kern van het probleem, het gaat bij consumenten altijd om de laagste rente. De la Porte: „De ogenschijnlijk goedkoopste hypotheek hoeft niet daadwerkelijk de voordeligste te zijn. Je moet kijken naar de netto-maandlasten, waar ook verzekeringspremies in zijn verwerkt.”

Lettertjes

Toch is dat voor veel consumenten lastig, constateert Van Nunen. „Mensen zijn liever nu tien euro per maand goedkoper uit, dan dat ze over dertig jaar een halve ton extra hebben. De consument denkt vaak: ’Het zal wel’, zeker wanneer je over de kleine lettertjes begint. Ze hebben het overzicht niet en willen dan wat in eerste instantie het voordeligst lijkt, namelijk het laagste rentepercentage.”

Voor hypotheekadviseurs kan dat nog wel eens lastig zijn. Ze proberen hun klanten te behoeden voor al te slechte voorwaarden die een laagste-rente-hypotheek biedt, maar de klant ’shopt’ ook rond voor hypotheken. Bij de concurrent, die even niet wijst op de nadelige voorwaarden, krijgt hij wel de uitgeklede hypotheek. „Dan moet je als adviseur sterk in je schoenen staan. Durf maar uit te leggen dat je die hypotheek niet verkoopt omdat de voorwaarden slecht zijn. En willen ze het toch? Dan moet je ze doorsturen naar de concurrent”, zegt Van Nunen. „Maar dat moet je als adviseur wel kunnen en mogen van de baas. De schoorsteen moet immers blijven roken. Een adviseur komt dan snel in de verleiding om te denken: als ik het niet doe, doet een ander het wel.”

Val als consument dus niet te snel voor de valkuil van de laagste rente. Want met een nadelig uitpakkende voorwaarde, kun je op termijn wel eens vele duizenden euro’s duurder uit zijn.

Trefwoorden: Budget Hypotheek, Hypotheekadviseur, Laagste Hypotheek Rente, Profijt Hypotheek, Voordeelhypotheek