De huizenprijs in Nederland zal niet kelderen, althans...

De huizenprijs in Nederland zal niet kelderen, althans... van Hypotheek-portaal

Door: Hypotheek-portaal  09-10-2008
Trefwoorden: Advies, Hypotheek, Hypotheken

Vaak wordt aan ons gevraagd: ‘Komt de woningprijs nu in een vrije val, of niet?’ Geen gemakkelijke vraag in een periode waarin banken omvallen, de Amerikaanse woningmarkt instort en de woningprijzen in landen om ons heen dalen of op zijn best stabiliseren. In welke mate hebben die markten invloed op onze woningmarkt? En is onze eigen woningmarkt stevig genoeg om infectie te voorkomen? Waarop moeten wij ons antwoord baseren?

Enkele feiten. De prijsstijging valt elke maand lager uit en het is niet uitgesloten dat binnenkort de eerste prijsdaling kan worden genoteerd. Het aantal verkopen daalt en de rente stijgt. Dit kan een voorloper zijn van een prijsdaling. De woningproductie blijft achter en, volgens de miljoenennota, neemt de koopkracht toe. Beiden leiden, in een normale marktsituatie, tot een prijsstijging.

Maar er zijn ook geruchten dat banken, gedwongen door hun verslechterde vermogenspositie, hun hypotheekvoorwaarden aanpassen. Eind jaren zeventig was dit een van de oorzaken van de laatste crisis op de Nederlandse woningmarkt met als resultaat een daling van maar liefst 31 procent in vier jaar tijd. Hierbij moet gelijk gemeld worden dat er toen sprake was van oververhitting.

De jaren ervoor explodeerde de prijs met uitschieters van 29 procent in 1976 en 39 procent in 1977. Een vergelijking met die tijd gaat nu dus niet op.

Woonlasten

Ook horen wij vaak dat de prijs wel moet zakken omdat de woningprijs nu ontzettend hoog is. Men kijkt dan naar de prijs en niet naar wat de maandelijkse woonlasten zijn. In Nederland laat de woningprijs zich al jarenlang goed voorspellen door vooral naar de woonlasten te kijken. Gemiddeld geeft een huizenkoper 22 procent van zijn inkomen uit aan wonen. Sinds de jaren tachtig schommelt dit percentage weliswaar, maar van grote afwijkingen is geen sprake. Ook niet in de afgelopen twee decennia; gemiddeld betaalt men nu evenveel aan wonen als 20 jaar geleden.

Als we ons dus baseren op de rationele marktindicatoren is er geen aanleiding te veronderstellen dat de woningprijs in een vrije val terecht komt. Een lichte daling behoort wel tot de mogelijkheid.

Naast al die harde cijfers hebben we ook te maken met psychologische effecten. De menselijke psyche heeft een zwaar gewicht in onze beslissingen en heeft daarmee effect op de woningprijs. Als men bang is voor een prijsdaling, dan anticipeert men daarop. Andersom werkt het trouwens ook. Is men optimistisch, dan rekent men op prijsstijgingen.

Collectief geloof

In ons woningprijsmodel houden wij rekening met dit psychologische effect dat vooral op de korte termijn van belang is. Wij schatten dat 50 procent van een prijsverandering te verklaren is met harde economische factoren zoals inkomen en rente, en 50 procent door korte termijneffecten waaronder psychologische effecten. Het collectief geloof van huishoudens dat de prijs moet stijgen of dalen heeft dus op korte termijn groot effect.

Op langere termijn zullen harde marktfactoren de marktprijs zodanig corrigeren dat er weer evenwicht ontstaat tussen de woonlasten en het inkomen.

De vraag is of kapitaalcrisis en de daaraan voorafgaande dramatische prijsontwikkeling op de Amerikaanse markt bij de huizenkopers in Nederland een gevoel van onzekerheid oproept en daardoor de prijsontwikkeling infecteert.

Een jaar geleden betrof het ‘slechts’ een crisis op de Amerikaanse woningmarkt terwijl nu wereldwijd banken in ernstige problemen komen. Toen verwachtten wij dat de Nederlandse woningmarkt voldoende immuun zou zijn om een besmettingsgevaar te pareren.

Renteherziening

Ons land kent geen grote aantallen risicovolle hypotheken. De Vereniging Eigen Huis publiceerde begin deze maand nog dat bij 82 procent van de huiseigenaren de rente voor langere periode vaststaat en slecht 262.000 eigenaren het komende jaar voor een renteherziening staat.

Het gaat in Amerika om huishoudens die in betalingsproblemen komen doordat ze risicovolle subprime-hypotheken met zeer lage renten voor een korte beginperiode afsloten. Op het moment dat de normale marktrente moest worden betaald, kwamen ze in problemen, vooral doordat de rente stijgt.

Doordat deze hypotheken verhandeld worden, treft het grote risico ook de beleggers en banken die in dergelijke hypotheken handelen. Dit Amerikaanse virus mist gelukkig een vruchtbare voedingsbodem in Nederland waardoor infectie uit is gebleven.

Virus

Helaas heeft het virus wel de Amerikaanse financiële sector besmet, en is vervolgens overgestoken naar financiële sector in Nederland. En nu komt het gevaar vanuit de Nederlandse financiële sector en dreigt er een heus gevaar dat ook het virus uiteindelijk ook de woningmarkt treft met een ‘psychologische’ daling van de woningprijs als gevolg.

Terwijl er rationeel geen enkele reden is om aan te nemen dat de prijs sterk zal dalen, blijkt uit een recent onderzoek van de Vereniging Eigen Huis dat een zeer groot deel van de woningbezitters verwacht dat de woningprijzen er wel onder gaan lijden.

Allesoverziend heeft Nederland een gezonde woningmarkt met een prijsontwikkeling iets boven de inflatie. Een vrije val lijkt onwaarschijnlijk. De zeer uitzonderlijke situatie op de financiële markten roept echter een gevoel van onzekerheid op. Dit kan tot onvermoede reacties leiden, maar volgens ons niet tot een vrije val.

Bron: http://www.volkskrant.nl

Trefwoorden: Advies, Banken.briljant, Crisis, Daling, Financieel, Hypotheek, Hypotheken, Kapitaal, Psychologie, Rente, Virus, Wonen, Woningprijs, Woonlasten,